Porqué elegir una inmobiliaria
Los riesgos del dueño vende
Pasos de la compra - venta - costos
Pasos de la locación - costos
Contrato de locación (cláusulas y condiciones)
AFIP
Reg.Op.Inmobiliarias.docResolución. Gral 2371.doc
Resolución. Gral 2372.doc
Resolución 2820 y COTI.doc

Algunos de los principales motivos por los cuales resulta conveniente resolver las operaciones inmobiliarias a través de una inmobiliaria son:

La gestión inmobiliaria esta regulada por ley y los distintos colegios juridicionales – dando de esta manera una seguridad a los particulares en cuanto a la representación y actividad profesional del corredor inmobiliario.

El Comprador tendrá un asesoramiento adecuado para poder tomar decisiones correctas, ofertas en mejores precios de acuerdo a realidad de mercado y respondiendo a sus necesidades y posibilidades. El proceso de compra se realiza con la tranquilidad de estar seguro de la legalidad en la transacción. Respaldo profesional y la solución más adecuada en la negociación entre las partes para concretar su operación.

El Vendedor de un inmueble tendrá el asesoramiento apropiado durante todo el proceso, como lo es la seguridad durante las visitas a su propiedad, ya que recibe a clientes previamente seleccionados por la agencia. También se beneficia con diferentes formas de publicidad, (cartel o el aviso en el diario, intercambio de información a partir de redes inmobiliarias, mailing, flayers, etc). Al igual que el comprador, evita el proceso de negociación entre las partes. La inmobiliaria se ocupará de la venta y compra de otra propiedad, haciéndose cargo de la búsqueda para su reubicación ahorrándole tiempo y dinero. También tendrá la seguridad en cuanto al manejo del dinero ya que coordinará el lugar apropiado para la firma simultánea de ambas operaciones.

En el caso de los alquileres los beneficios de operar a través de una inmobiliaria son el manejo de forma segura de las garantías de contratos y convenios y otros aspectos legales, encontrando inquilinos adecuados al perfil requerido, etc.


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Al momento de concretar una operación inmobiliaria, parecería interesante tratar directamente con el dueño evitando pagar honorarios a un corredor público. Desde el punto de vista del Comprador resulta fundamental obtener un asesoramiento adecuado para poder tomar decisiones correctas. Operando a través de una inmobiliaria matriculada obtendrá ofertas en los precios reales del mercado con tasaciones realizadas por profesionales y no el precio que pone el dueño al que suma el valor afectivo a su propiedad.

Con una inmobiliaria matriculada, ahorrará tiempo, ya que visitará las propiedades previamente seleccionadas que respondan a sus necesidades. Tendrá la tranquilidad de la legalidad de la transacción y evitará la desgastante negociación entre las partes. Del lado del Vendedor, operando a través de una inmobiliaria obtendrá también un asesoramiento apropiado, como lo es la seguridad durante las visitas a su propiedad, ya que recibe clientes previamente seleccionados. También gozará de las diferentes formas de publicidad desde el cartel o el aviso en el diario, hasta la más moderna tecnología de intercambio de información a partir de redes informáticas. Con la intervención de una inmobiliaria, el propietario es informado regularmente de la situación del mercado y de su propiedad, con control de las visitas. Al igual que el comprador, al operar a través de una inmobiliaria evita la difícil negociación entre las partes.

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Oferta:
Se realiza dejando un depósito de garantía en la inmobiliaria con el precio de la oferta y el plazo para su aceptación. La inmobiliaria se encargará de unir a las partes. Una vez que ambas partes se hayan puesto de acuerdo en cuanto a precio y condiciones se formalizará la reserva y se dará fecha de firma de Boleto de Compraventa.
Una vez conformada la oferta y notificado el comprador, la reserva queda firme. Si cualquiera de las partes comprador o vendedor se arrepintieran, la parte incumplidora deberá indemnizar a la parte cumplidora con el monto dejado en concepto de reserva de compra.
Las operaciones de compra-venta se realizan en DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES - LA AFIP autoriza el pago en dólares billetes y se fija a efectos de la tributación de impuestos el precio del billete tipo comprador B.N.R.A del día anterior a la escritura.

Boleto:
Dentro de un plazo prudencial de la conformidad de la reserva (normalmente dentro de los 10 o 15 días) se firmará un Boleto de Compraventa con el 30% del precio de venta. Dentro de los 7 días posteriores a la firma del Boleto el Vendedor deberá entregar en la escribanía designada por el Comprador, toda la documentación tales como Impuestos, expensas y servicios, títulos originales, planos y Cédula Catastral si correspóndiese.

La comisión por la intermediación se pagará a la Inmobiliaria en el momento de la firma del Boleto de Compraventa. En la Provincia de Buenos Aires es del: 4% + IVA para el Comprador y del 3% más IVA para el Vendedor.
Cuando una inmobiliaria hace la búsqueda de su propiedad y la pide a otra inmobiliaria del sistema, el Comprador paga el mismo porcentaje, abonando el 50% de la comisión al agente inmobiliario que tiene la propiedad y el otro 50% a su agente (quien le encontró la propiedad).

Escritura:
Para firmar la escritura, se reúnen las partes y allí se cancela el 70% restante del monto de la operación, Todas las operaciones se realizan en base a títulos perfectos, libre de gravamen con todas las deudas pagas al momento de la escritura. Los costos de escrituración de ambas partes compradora y vendedora se pagan en pesos y son de acuerdo a la ley y práctica notarial.

Sellados y Honorarios notariales:
En la provincia de Buenos Aires la tarifa del sellado es del 3% del valor en que se escritura de la propiedad, pagadero mitad por el comprador y mitad por el vendedor En C.A.B.A el sellado es 2,5% total (50% cada parte). En provincia, el comprador también tiene que pagar aproximadamente el 0,2% de aporte notarial y tasa de inscripción.
Los honorarios del Escribano Público: Entre el 1% y el 2% del monto de la operación, pagaderos por el comprador, quien es quien elige al escribano, a excepción en el caso de primera compra de un lote o propiedad horizontal directo del desarrollador quien esta obligado por ley a designar escribano actuante. (existen gastos, se recomienda tener factura proforma al escribano actuante a fin de tener mensurado los mismos).

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Reserva:
Junto con la oferta o “Reserva” se le solicitará un importe (idealmente cheque cruzado no a la orden, librado a nombre del titular de matrícula) que servirá como garantía. La oferta deberá establecer el monto a pagarse en forma de alquiler mensual, cuales impuestos pagarán, servicios, fecha de posesión, requerimientos necesarios o mejoras a cumplirse previo a la fecha de entrega, y la persona / entidad quien garantizará la operación siendo esto último de mayor importancia. La inmobiliaria se encargará de negociar entre las partes. Una vez que ambas partes se hayan puesto de acuerdo en cuanto a precio y condiciones se conformara la reserva y se dará fecha de firma del Contrato de Locación. Si el propietario hubiera conformado la reserva y el locatario no se presentara a firmar el contrato, este último perdería la reserva. Si fuera el propietario quien no se presenta, únicamente siempre y cuando el importe dejado en calidad de reserva sea superior al 20%, en cuyo caso se deberá devolver el doble del importe.


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Nombre domicilio y documento de los Contratantes

Fecha de iniciación y terminación del contrato

Precio y lugar y forma de pago del alquiler.

Impuestos y servicios a pagar por cada parte.

Mantenimiento de la propiedad, responsabilidades del Locador habitabilidad del bien inmueble y Locatario matenimiento y buen uso

Inventario: (con los muebles, cortinas, artefactos de luz, etc. que queden en la propiedad)

Depósito de Garantía: (1 o 2 meses reembolsable de 30 días posteriores a la fecha de rescisión luego de la verificación de daños y pagos de impuestos / servicios adeudados por el locatario)

Garantes: Uno o dos garantes propietarios cuya propiedad no esté afectada a bien de familia o cualquier medida cautelar. En el caso de ser una empresa, ésta deberá estar establecida legalmente en la Argentina debiendo presentarse la documentación correspondiente.

Rescisión Anticipada: El locatario podrá dejar la propiedad luego de transcurridos los primeros seis meses del contrato con un preaviso de 60 días. Si la rescisión fuera entre los seis meses y el final del primer año, la penalidad será de un mes y medio de alquiler. Si dicha fecha fuera posterior al primer año de contrato, la penalidad será de un mes de alquiler.

Sellado: Equivalente a un 1% del valor total contratado pagado 50% a cargo de cada parte (solamente en la Provincia de Buenos Aires.) y en C.A.B.A es el 0,8% (50% cada parte)

Términos Contractuales: Los contratos de alquiler en la Argentina de acuerdo a la Ley de Locaciones pueden ser temporarios con muebles (plazo de 6 meses o menos) que son para cubrir necesidades turísticas y el de 24 meses (dos años). Los contratos comerciales son de un mínimo de 36 meses (3 años) o lo que acuerden las partes. Estos últimos pueden incluir una suma adicional en concepto de fondo de comercio.

Contratos Anuales: se abonan en forma mensual.

Contratos temporarios se abonan por adelantado juntamente con un 30% adicional en concepto de depósito de garantía que se devolverá cuando se halla verificado el estado de la propiedad, su inventario y los consumos de los servicios.

Convenio de Desocupación: En la actualidad es muy usual que una vez ingresado a la propiedad, el Locador solicite al Locatario la firma de un Convenio de desocupación o desalojo para evitar engorrosas situaciones en el caso de tener que llegar a juicio por incumplimiento de las cláusulas contractuales.

Honorarios Inmobiliarios: La comisión que recibirá la inmobiliaria por su intermediación es del 5% más IVA a pagar por cada una de las partes Locador y Locatario en el momento de la firma del contrato. El Locador podrá requerir que la inmobiliaria se haga cargo de la administración y cobro de los alquileres por un porcentaje a convenir por las partes.

Si el alquiler es temporario la comisión será del 10% a cargo de cada una de las partes.

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